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上海写字楼市场分析(2022上海写字楼市场报告)

上海写字楼市场分析(2022上海写字楼市场报告)

 

帝纳国际 2022/Q2

报告目录

01宏观数据及市场环境

02 上海写字楼Q2季度数据分析

03 帝纳预判

01

///   Q2季度上海市宏观数据概览

  • 上海生产总值:9,339.06亿元,同比下降12.3%

  • 人均可支配收入:16,333元,同比下降13.2%

  • 办公楼开发投资:79.31亿元,同比下降50.9%

  • 居民消费价格指数:102.8,同比增长1.0

上海市2022年上半年GDP总量为19,349.31亿元,比上年同期下降5.7%。

二季度市场受疫情影响整体经济放缓,加之上海从3月底开始实行静态管理,流动性几乎停滞。

在全市上下共同努力,生产生活逐步恢复,复工复产深入推进,二季度末全市经济已呈现加速修复态势。

经济趋势 (数据来源:帝纳国际、国家统计局)

二季度疫情对全市经济发展带来了严重冲击,为配合政府的实时防控政策,市场上多数成交进度放缓。加之国际环境复杂性不确定性仍较大,全市经济恢复仍面临不少困难挑战。

但影响是阶段性的,疫情没有改变上海经济长期向好的基本面,也没有改变上海经济高质量发展的大趋势。5月份以来上海疫情得到有效控制,各地有序推进复工复产,经济呈现较好复苏势头,写字楼市场活跃度逐步恢复。

与此同时,市场依旧不乏源于开发商因流动性紧张而急售优质商办物业的情况,交易的谈判空间或将出现短期松动,大宗交易市场将迎来更多投资机会。

02

///   Q2季度市场分析

受疫情影响,二季度本土经历了两个月的短暂静默封控管理,租赁需求和交易活动开展受阻,租金也有微小幅度下降目前多数租户对短期内的租赁需求仍相对谨慎。

细分市场情况 (数据来源:帝纳国际)

(注:图例中的升降指标根据2022年Q1季度数据对比)

核心区写字楼租金达8.4元/平方米/天,空置率达12.7%;非核心区写字楼租金达5.7元/平方米/天,空置率达20.5%。

受本土疫情影响,二季度新竣工项目以及租赁活动的受阻使得市场空置率和租金承压。

细分市场情况 (数据来源:帝纳国际)

(注:图例中的升降指标根据2022年Q1季度数据对比)

2022年Q2季度上海全市新增供应量达14万平方米,净吸纳量达27万平方米。

因疫情防控措施对施工进度造成的影响,集中供应高峰或有所延迟,并给一些存量项目带来了管理挑战。

全市新增供应/净吸纳量数据 (数据来源:帝纳国际)

2022年Q2季度核心区写字楼空置率达12.7%,非核心区写字楼空置率达20.5%。

疫情的持续影响,使得大量企业员工需继续遵守居家隔离政策,这也进一步限制了上海写字楼市场的活跃度。

空置率趋势 (数据来源:帝纳国际)

2022年Q2季度核心区写字楼平均租金达8.4元/平方米/天,非核心区写字楼平均租金达5.7元/平方米/天。

受疫情影响,新租户因疫情原因推迟租赁决策,部分业主积极调整租金预期应对市场变化。

租金趋势(数据来源:帝纳国际)

2022年Q2季度上海办公楼开发投资总额约为79.31亿元,同比下跌50.9%。

受国际局势叠加疫情扰动等大环境变化给开发商资金链带来了挑战。

办公楼开发投资市场 (数据来源:帝纳国际、上海统计局)

///   租售市场数据分析

2022年Q2季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为TMT、金融、医药健康及专业服务等行业,其占比分别为35%、26%、15%、14%。

金融和互联网科技企业依旧是市场主要需求,生产型外贸企业影响严重。另外一季度表现活跃的生物医药行业仍在积极寻求高品质办公楼宇的升级和扩张机会。同时,上海近几年大力扶持的电商直播等行业,在疫情期间表现出了强劲的活力,或将推动租赁市场活跃度。

北京路石房子高级重点文物保护单位:北京路石房子位于昆明市盘龙区北京路427号茶花公园内。石房子如一位风度翩翩的绅士,矗立在大树浓荫的环抱之下。中式琉璃瓦挑檐式屋顶阔绰大气,法式主体结构线条干脆利落,一看就是大师手笔。外墙看似不经雕琢、凸凹不平的石头,由内向外抒发着建筑的诗性与智慧。探寻的目光被那几座精致大气的窗子所0-,它的存在毫无悬念是那个年代最有说服力的高尚建筑。歇山顶两层楼形制形成七间三进的平面布局,坐西朝东,中间建出抱厦,

主要租赁成交案例 (数据来源:帝纳国际)

租赁成交行业分析 (数据来源:帝纳国际)

富民山药:山药又名薯蓣,是一种药菜兼用的保健食品。其营养价值高,含丰富的淀粉、无机盐、纤维素,还含有维生素、精蛋白、精粉酶等物质。供药用,具有预防心血管系统脂肪沉积、防止脂肪肝的发生和健脾、补肾、益精等多种功效。常食用可使身体健康长寿,是现代人比较喜好的大众保健滋补食品。 富民县大面积种植的品种是淮山药,俗称牛尾巴山药,此品种皮薄、肉白、粉足,品质好,是进入市场的主栽品种。目前全县种植面积3000亩,总产9

疫情虽然对上海办公楼租赁市场带来一定影响,但长期资产价值并没有受到显著削弱。

与此同时,一些开发商为获得现金流而急售优质商办物业的情况,交易的谈判空间或将出现短期松动,因而继续受到大型企业的青睐。

大宗交易 (数据来源:帝纳国际)

///   未来新增项目

预计2022年-2024年将有超300万方项目入市。

2022年预计新增项目(数据来源:帝纳国际)

2023年预计新增项目(数据来源:帝纳国际)

2024年预计新增项目(数据来源:帝纳国际)

///   Q2季度土地市场

受本土2个月静默封控管理影响,本季度供应2幅涉办用地,出让面积共计6.65万平方米,土地供应量环比下降67.9%。

分区域来看,松江区域成交1宗,土地面积达2.41万平方米;杨浦区域成交1宗,土地面积达4.24万平方米。

自6月1日上海全市进入全面有序复工复产复市后,土地市场也开始逐步复苏。预计今年下半年,上海还会迎来大量楼盘供应上市,供给增加必然会促使成交量上涨。

土地成交案例(数据来源:帝纳国际、上海土地市场)

未来发展片区:杨浦区、松江区

03

///帝纳预判受限于本土短期疫情扰动,租赁滞缓买卖市场迎来机会

  • 受国际局势叠加疫情扰动等因素影响,上半年我国经济及金融市场出现较大波动。上海写字楼租赁市场交易活动暂缓,短期内新增租赁需求减弱。租金也有微小幅度下降。

  • 疫情影响下,行业走势分化。生产制造、对外贸易行业受交通物流管控影响尤为滞缓,而表现活跃的生物医药行业以及内资金融和专业服务公司,也都在积极寻求高品质办公楼宇升级和扩张机会。

  • 展望下半年,疫情的有效控制以及全面复工复产将带动上海经济稳定发展,并向大宗交易市场持续释放积极信号,国内各行业头部企业通过购置自用办公楼宇向本地聚集的趋势或将延续。

///帝纳预判疫情渐趋稳定及常态化,下半年市场将复苏重启

  • 在经历了2022年上半年的疫情冲击,上海正有序推进复工复产,经济呈现较好复苏势头,房地产市场也逐渐步入回稳态势。

  • 尽管疫情在二季度对写字楼市场产生了抑制,但市场租赁需求的基本面仍然存在,部分租户也希望计划借助当前的行情以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交。

  • 在挑战面前,部分业主已经主动与政府、卫生机构等合作,部署常态化核酸检测点,以适应常态化疫情防控,抓住新机遇,尽早融入上海各片区智慧城市的建设。

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姜虹 丨 研策高级经理

Heidi丨Senior Research Manager

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禄劝撒坝猪地理标志产品:解放前禄劝县内基本没有公路,山高谷深,各民族之间相互来往较少,很多地方自觉不自觉地对猪采取近亲0、闭锁繁育的选育方法,通过千百年自然选择,使它们的体形外貌、生产性能和生长环境等特征特性基本趋于一致,自然而然的就形成了优良的地方品种—撒坝猪。由于境内自然地理状况复杂多样,各地气候、饲料、饲养管理差异较大,选育目的、生产要求和生活习惯不同,使撒坝猪形成了大、中、小型三种类群。 20世纪50年代末期,在

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